张公山生活区始建于上世纪七八十年代,规划起点较低,建筑老旧,问题迭出。
胜利四村小区内环境整洁,车辆停放有序,居民遛狗自觉牵绳。
[开栏的话]
城市管理如同一座桥梁,一头连着发展,一头连着民生。实现城市高质量发展,既要善于运用现代科技手段实现智能化,又要通过绣花般的细心、耐心、巧心提高精细化管理水平,提升群众幸福指数。小区物业服务管理水平,直接关系群众日常生活,影响着城市形象和城市品质。随着我市文明创建和城市精细化治理不断深入、治理重点不断向下,作为城市的管理者必须进一步提高认识,把物业服务管理作为提升群众获得感的重要抓手,作为建设宜居之城的迫切任务。本期起,《深读周刊》推出“小区物业管理调研行”栏目,深入报道本市一些小区物业服务方面存在的难点和痛点,探讨解决这些问题的思路和方法,期望对于解决一些带有共性的难题,有所借鉴,有所启发。
老旧小区是过去在城市规划、基础设施建设中欠账较多的区域,也是目前物业管理工作的重点和难点。市委、市政府对此高度重视,近年来出台了多项关于加快老旧小区整治改造、推进物业服务全覆盖的政策措施。每年都投入大量资金,对老旧小区逐片进行改造。部分危旧小区整体拆除,部分老旧小区道路、绿化、亮化、环境显著改观。2016年我市出台扶持政策,以“政府引导、政策扶持、属地管理、以点带面、分类推进”的工作原则,在老旧小区推进专业化、社会化、市场化物业管理。时近三年,老旧小区物业管理实行效果如何存在哪些困难和问题,下一步如何更好地推进老旧小区物业管理全覆盖且看记者的调查走访。
【问题】老旧小区老人多
老旧小区居住人群中,老年人多,低收入家庭多,困难群体多。低保户、残疾人、病患困难家庭占比较大。
“张公山社区户籍人口1.13万户,2.6万人,平均每户两人多一点,这是老龄化社区的典型特征。”张公山社区文明站负责人李辉介绍。张公山生活区过去又称“万人宿舍”,是上世纪七八十年代,为西片工业区配建的城市新型生活区。自涂山路向南,从张公山一村二村,直至八村,抵近今天的东海大道,在张公山路和原长征路之间,形成一个超大型住宅区。
“当年张公山生活区号称10万人社区,现在有点像东北,年轻人都流出了,这是老旧小区管理的痛点。”李辉说,张公山生活区以吴湾路为界,以东属金域社区,以西属张公山社区。百大拓基商场开业后,不少商户说,没想到这边这么穷,跟预想的差距太大。
“我们是2016年6月通过政府招标,开始做老旧小区物业服务的。服务范围包括朝阳路以西、胜利西路以南、涂山路以北区域内的十几个小区和独栋楼。”尚邦物业公司经理郭震说,“这些小区大部分都是开放式的老小区,管理难度比较大,老年人也比较多。”
老旧小区居住人群主要分三类:一是老年人多,二是低收入家庭多,三是困难群体多。低保户、残疾人、病患困难家庭占比较大。此外,流动人口也比较多。
“胜利四村社区有2982户、10372人,9个小区分布在自建村向东,沿胜利路一直到广播电视台的狭长型区域内,9个小区包括上世纪五六十年代铁路单位建的平房区,多数楼房也有三四十年房龄。除了一个新建小区有物业公司进驻外,其余都是龙子湖区统招的第三方物业公司,提供基本的保洁保安服务。”胜利四村社区负责人周静说。
“社区虽然不负责物业,但是我70%的精力都花在物业上,社区80%的资金也都花在物业上。太劳神了!”周静说,胜利四村的大部分住宅由铁路各单位建造,蚌埠铁路分局迁走后,小区的共维基金去向成谜,房屋修缮成社区最头疼的事情,但几十年的老楼,哪有不出问题的呢
硬件老旧管理难
老旧小区基础设施老化,绿化面积小,健身、活动场所少,环境差,停车难,私搭乱建多,安全隐患多,管理难度大。
“张公山社区不仅居民年老,房子也老,都是上世纪七八十年代建成的房子,规划先天不足,配套设施不全,基础设施简陋,如今管网老旧、墙体开裂、墙皮剥落,还发生过阳台坠落。”李辉介绍,张公山一村、四村的部分危房、大板楼已拆除,居民安置到几个还原小区。
“五村有一住户前年因为屋顶漏雨申请维修,结果一查共维基金,全楼只有1000多元。共维基金几乎没有,没有办法对房屋进行维修维护。”李辉说,七村有一栋楼墙皮脱落,社区请维修公司现场查看。维修人员看后说“给再多钱也不干!”因为墙体太老旧,新墙皮糊上之后可能成为新的隐患。
“有的住房长苔鲜、长植物,因为安全隐患大,有的居民就放弃居住,空置在那里。”李辉说。
“2016年我们应聘进驻大庆社区、张公山社区的十几个老旧小区。刚入驻的时候,小区环境脏乱差,道路脏破,没有路灯、楼道灯,乱堆乱放、私搭乱建,毁坏、侵占绿化带等普遍存在。”蚌埠永泰物业服务公司经理李大团介绍,服务人员在清理房前屋后、楼梯口的杂物时,遇到阻力。
“老旧小区失火事故多。不少业主私拉电线给电瓶车充电,有的车还放在楼道里,安全隐患多。我们配合社区剪电线也引起居民谩骂阻挠。非要等出了事吃了亏之后,再改正吗”孟经理说。
“老旧小区狗也多,到处乱跑,随地屙尿。保洁人员常常这边刚扫过,那边又冒出来了。居民还埋怨我们:到处都是狗屎,你们怎么保洁的”孟经理说,如果居民不配合,物业服务真是很难干。
“车辆管理也是难点,没有办法进行摸底登记。”李大团说,因为业主不配合车辆统计,物业公司就在机动车进小区时,要求车主登记,但车主不仅不配合,还起哄围堵小区大门。报警处理的结果是:开门放进。但居民依然拒不登记。所以有些小区到底有多少车辆,到现在都不知道。
“物业公司进入小区后,对社区的管理还是有效果的,面貌有一定的改观,可以说,规范小区管理,物业服务不可或缺。但是因为经费不足,物业只能提供日常保洁、环境维护、治安巡查等基本服务。”李辉说。
物业收费难上难
老旧小区住宅大都是公建房,住户无服务缴费概念。市场化机制尚未建立,依靠政府兜底。
2016年市政府《关于进一步加强物业管理工作意见的通知》《关于推进市区住宅小区物业服务全覆盖工作的实施意见》下发以后,全市所有的老旧小区当年全部实行物业管理。
李辉介绍,张公山社区根据市里有关文件,招标物业管理公司,引进了三家物业公司,按有治安防范,有清扫保洁,有绿化养护,有物业维修,有停车管理的“五有”标准,对小区进行专业管理,由社区文明站对接,建立了日巡查、周督查、月排名的监督管理制度,区物业办对物业公司也进行考评,按考评得分进行奖补,有奖有罚。
“按照市里的文件,物业公司承包的第一年可获每平方米每月三毛钱补贴,第二年两毛,第三年一毛,同时要求物业费收缴率逐年提升,但收缴率远远低于预期。三毛两毛尚能维持,到一毛时,就有两家物业公司撑不住撤走了。没办法,经过区政府协商,还维持两毛的政策,又招了一家。”李辉介绍。
按照文件精神,无物管小区的物业经费由财政补助、公共收益补贴、业主交费三部分构成。但实际上除了财政补贴外,老旧小区几乎没有租房停车等公共收益。
“说到收费,到谁家收,都不愿意交。有的干脆说,我们不需要你来服务、不要保洁!2017年底统计,缴费率不到27%；去年收缴难度更大了,原来愿意交的业主一看这么多人不缴费,也就不愿意交了。该怎么办目前服务还是按规范去进行,因为社区要给我们考核打分,确定服务质量等级。像乱晾晒,有卫生死角,车辆摆放不整齐,垃圾清运不及时,毁绿种菜等都要扣分,不可能得100分,基本上都在90多分。所以0.2元也不是能够足额拿到的。”李大团说。
“物业费根本收不上来,居民头脑中就没有缴费意识。有的还认为,物业费已经加到水费里了。”尚邦物业公司经理郭震说。
李大团说,永泰物业公司有160多名员工,管理人员、保安、保洁、水电消防等人员,服务范围包括部分新小区、机关单位,还有40万平方米的老旧小区,老旧小区直接服务人员约60人。“如果不是因为公司摊子大,新老小区收入能够调剂,光靠0.2元连工资都裹不住。去年底附近就有四五家小公司撤走,维持不下去了。”
“创城期间,我们按要求规范小区停车,施划了停车线、停车位,但是物业连车辆基数都不掌握,怎么收费”李大团说。小区停车一直是先到先得,有的车位在自家门口或附近,居民就理所当然认为车位是自家的,如果有其他居民来占位,就会引起争执。有时也不吵不闹,但第二天一看,车子不是添几道划痕就是多个瘪子。
“我们服务的十几个小区虽然画了停车位,但是不敢收费,没办法管,收费之后还要专门雇人看,又要增加一笔费用。都是开放式小区,如果有剐剐碰碰的,还会引起事端,所以我们也不敢撩这个事。”郭震对此很谨慎。
【对策】解决物业收费难
党员干部、公职人员应带头缴费,争做守法楷模。从居民到业主,身份、观念须转变。
“业主指责物业服务差不缴费,物业公司抱怨没有钱谁来干活如此形成恶性循环。要解开老旧小区物业管理死结,首先要解决收费。”李晓伟说。“过去是公房,没有缴过物业费,都是由单位补贴；而现在是私房,居民变成了业主,身份已变；小区服务已市场化了,接受服务就须付费。”
“党员干部首先要带头缴费。”张公山社区一位业主建议,发挥“两代表一委员”、党员干部、公职人员、荣誉人员的模范带头作用,争做道德先锋,诚信榜样,守法楷模。
“这一条如果能认真执行,相信物业费收缴会有突破,问题一解百解。”李大团说。
“前几年创城期间对老旧小区提升改造力度加大,市、区两级投入大量资金,补建基础设施,小区环境面貌、卫生状况,都有很大改观。居民对小区服务的要求也越来越高。”李辉说,张公山二村有一栋楼化粪池昨天才掏过,但今天又堵了。社区人员赶到现场,有居民威胁说,不马上掏就打市长热线。
居民在权利方面已经完成从居民到业主的身份转变,但是有的人在需要承担责任和义务的时候,又回到原点。
“过去居民对缴纳物业费普遍抵触,现在观念也在变化,毕竟通情达理的人占多数。”周静认为。
在胜利四村,记者问到一户韩姓业主,他对小区近年来的环境卫生、管理秩序都非常满意。说到物业收费问题,表示合理的收费可以接受。记者向几位正在聊天的大妈问及小区的物业服务情况时,她们对小区卫生、环境面貌的改善交口称赞,对居委会的工作给予积极肯定。但当记者问道,如果物业可以提高服务质量,你们愿不愿意交适当费用时,有的人就当场表示,小区还存在很多问题,比如车辆多、大门没人看等等。但是也有大妈说,过去收垃圾费时,我们单元就没有一家不交的。还有大妈悄悄对记者说,既然要人家给你看门扫地,你肯定要给人钱,不然,你让人家吃啥
该管必管宜放则放
“老旧小区推行物业服务要分类实施,具备升级改造的小区,在硬件完善后加强管理、提升服务。对那些建筑年代早、建筑质量差的危旧老楼,拆迁是一劳永逸的办法。”禹会区住建局局长周维刚说,“比如大庆社区的部分楼房,墙体渗水,屋顶漏水,想维修都不敢修,疏松的砖墙,挂不住砂浆水泥,糊上去还怕再掉下来。这些老旧危楼正在分批逐片拆除。禹会区已拟订计划,根据省市专项资金的拨付情况,结合区财政实力,尽快拆迁危旧楼房。”
“物业管理要借鉴有些城市的经验,政府要发挥作用。比如合肥每个街道都有物业办,配合物业公司进行管理服务,宣传物业法律法规,明确物业、业主分别有哪些权利、责任、义务。物业办是管理者也是中间人,协调处理物业和业主的纠纷矛盾。对拒不缴费的业主,通过绿色通道向法院起诉。因为有政府的支持,所以合肥的物业公司日子比较好过,物业服务是一个良性循环。”李大团介绍合肥经验。
物业公司缴税额一般为3%,对于收入比较高的大公司税率要达到6%。李大团说,物业服务属于微利行业,尤其是服务老旧小区,承担了一部分社会职能,同时也为下岗工人和生活困难人员提供了就业机会,有一定的公益性。政府如果能够减免物业公司的税收,不仅可以保住保安、保洁这些低收入人群的饭碗,也是惠及广大业主。
“现在政府对低保户有水电费补助,建议增加物业服务费补助,和水电费补助一样打到个人卡里。”周静建议,对社区困难群体政府要有一定的帮扶。现在实行直补物业公司的办法,在物业费收缴率达到一定比例后,改为直补困难群体,由全面普惠缩小为重点补贴。
完善“三位一体”管理机制
动员“两代表一委员”参加业委会,增强业委会的公信力。物业服务透明化。加强普法宣传。
“我个人有个感觉,凡是物业服务做得比较好的小区,社区发挥了很大作用。”在对我市老旧小区物业工作调研之后,李晓伟得出这样的结论。虽然政策要求物业公司、业委会、居委会“三位一体”来管理小区,但小区业委会普遍缺位,主要靠街道、居委会发挥作用。
“居委会有时也无法监督物业公司,有的物业公司认为上面有物业办监管,与社区没关系。但是很多难题最后还是推给了社区。”周静建议,尽快完善业主委员会,要动员“两代表一委员”、党员干部、公职人员、模范先进等荣誉人员参加业委会,增强业委会的公信力。
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