【关键词】以房养老；反向抵押养老保险；试点
一、“以房养老”的概念
“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。
二、我国“以房养老”模式的发展
南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。
2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。
（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权
（二）老年人合法权益的保障
（三）政府的参与度与担保问题
（四）监管机制的构建
（五）房屋产权问题
抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。
参考文献
[1]秦锐超.我国“以房养老”的模式选择与法制保障研究[J].前沿，2014（4）.
【关键词】社区养老；模式；法律问题
目前，我国有1.76亿老年人，其中80周岁以上的高龄老年人1899万，失能老年人1036万，半失能老人2123万，他们都不同程度地需要社会为其提供照料服务。作为世界上老年人口最多的国家，实现老年人口合法权益的全面保障，避免潜在的老龄人口的的安全风险，是构建和谐社会的重要因素。面对已经到来的老龄化社会，从立法和司法的角度将老年服务并入法制化的轨道，是缓解巨大养老服务需求，加快社会养老服务事业发展的必要措施。
与此同时，当前我国家庭规模日趋小型化，从扩大家庭变成以核心家庭为主，还出现了很多新的家庭类型，如丁克家庭、单亲家庭等等。子女面临的养老问题以及越来越多的双职工家庭的出现使得女性“原有的职业”不再是照顾家庭，主要家庭成员特别是女性积极参与社会经济生活，使得照顾老人的工作需要通过其它途径来完成。而中国人在传统观念上认为孝敬父母就应该在家中侍俸，因此社区养老也成为越来越多人的选择。
一、济南市基本社区养老模式
（一）居家养老模式
当前一般社区的养老模式为居家养老，我们在调研过程中了解到，许多济南市民都采取居家养老模式，如有需要可以通过居委会联系家政服务机构上门服务。此种养老模式较为便捷，但是对于忙于工作的子女们来说，难以及时应对突发状况，且由于较分散，社区很难集中开展社区服务，也缺少足够的人员进行每家每户的上门服务。
（二）社区日托服务
社区日托，即是在白天将老人统一托管给社区专门的养老机构，老人们可以得到社区提供的休闲娱乐服务，如有需要会提供餐饮。在调研过程中，我们了解到许多社区在日托方面养老经验比较丰富。日托服务不仅是在白天为老人们提供娱乐休闲活动，同时也会为残疾老人提供上门服务。因此，为白天照顾这些老人，许多社区聘请低廉的志愿者，或者是与高校合作，倡导大学生社区服务。
（三）社区养老院
即在社区内建立养老院，老人缴纳一定的费用。
二、社区养老中存在的法律问题
其次是法律对社区养老服务机构的管理我国目前无论是社会养老服务机构自身，还是国家对于社区养老服务机构，均没有统一的标准。缺少健全的管理体制和评估体系。
这些服务并没有统一公认的类别名目，更没有细化的操作规范与标准。老年人对于社区养老服务机构的选择多数依靠于口口相传及对社区养老服务机构的自身管理标准的信任。而没有统一的规范与服务质量认证标准，各个养老服务机构水平就参差不齐，社会及政府监管就无处着手，最后直接导致的结果是老年人的权益无法更好地得到保障。
所以通过我们的社会实践得出既然社区养老机构已属普遍存在的社会现象，作为政府及立法部门应客观面对这一情况，积极从社区养老机构的建设、管理、人员培训等方面完善立法、司法，从法律上给社区养老服务机构制定统一、可操作的标准。最重要的是同时建立惩罚体制，让社区养老服务机构能够在实际运营中实现有法可依与违法必究。
再次是社区养老中的资金问题，政府财政投入少，缺少宏观的管理和规划，社会力量投入较少。
在2014年山东省出台的山东省关于资助社会办养老机构管理办法（试行）中规定第三条第六款规定养老机构设置床位50张（含50张）以上，每张床平均建筑面积不低于10平方米，因此对于新兴的社区养老机构很难达到如此标准，因而陷入了资金困难的问题。而在许多社区养老中，众多无人赡养的老人都依靠社区捐款或者是一些微薄的社会福利政策，这种缺少资金的现象严重限制了社区养老的发展，未能起到丰富社区老人文化精神生活甚至是基本的生活保障的要求。
因为资金不足，便引发了为老人服务机构以及人员专业水平差，临时聘用机率高且没有相应的稳定性。通过调研发现，济南市社区养老服务的工作人员包括专职工作人员和志愿者两部分，其中专职工作人员主要为所在社区具有一定劳动技能的下岗职工和临时聘用人员，志愿者多为本社区低龄老年人和大学生等。二者在社区服务时缺少相应的专业能力和服务态度，并不具备专业技术能力。其次，在社区养老服务中，工作人员流动性大，也限制了社区养老模式的发展。
三、小结
面对当前严重的老龄化问题，由于社会地位不高，专业化水平低，行业发展缓慢以及政府投入过低导致了社区养老服务水平低，质量差的现象，我们需要积极采取相应措施，探索适合我国国情的最佳养老模式。我们应当科学确定社区养老服务的内容和方式，加大政府对于社区养老的保障力度，加大资金投入，同时也能强化对社区养老服务的资金保障和监督管理。这需要我国政府进一步探索，积极改进。因此国家应该出台相应的立法活动，完善社区养老制度，为更多的社区老人谋福利，保障其权益的实现。
参考文献：
[1]郝洪蕾.我国现有社区养老模式探析――以济南市现有养老模式为例[J].才智.2012（11）.
[2]谌金松.铜陵民政工作亮点：回答改革创新主题[J].中国民政，2011（01）.
关于赡养方面的法律规定，这里不细说，因为那最明确不过了：赡养父母是子女的法定义务。这个规定也无须细解读，它再通俗易懂不过了。但这些传统的案例背后也潜藏着一些新的法律问题，为此我采访了吉林市昌邑区人民法院副院长张弘，请他就这些问题加以解读。
说法一：缺席的儿女缺席不了责任
在采访中，我注意到，在这些赡养纠纷案件中，被告都是多个，但总有一两个或多个不出现在法庭上。
针对这种现象，张弘解释说，在法律规范层面，我国有乡绅里正、家族长老解决家事纠纷的法制传统，而诉辩式的庭审等诉讼程序和举证责任等规定，使被动参加诉讼的被告不愿和家人“对簿公堂”，更不愿进入充满对抗的、高成本的诉讼程序。在利益考量方面，未尽赡养义务的子女一般都有自己的家庭利益与其他赡养义务人之间的利益需要平衡；而诉讼的迟延性可以使其推迟义务履行期限。因此，有的被告故意不参加诉讼以实现自身利益最大化。但民事诉讼法规定：人民法院对必须到庭的被告，经两次传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以拘传。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。也就说，生活中不孝的儿女可以以各种方式缺席老人的赡养，但法律绝不允许这种情况的发生。
说法二：生活困难是不赡养的理由吗
谈到这个问题时，张弘说，生活困难的标准是相对的。关键是中华美德、家庭责任和社会责任的问题。我市有一批低保对象及其他保障对象，而诉讼至法院的赡养纠纷并非低保人群纠纷，为什么？中国人孝义为先的美德使然。
所以你千万不要以生活困难为由不赡养父母，因为他们比你还要难。
说法三：老年人应谨慎处理自己的财产
这是一个我特别想提的问题。因为我注意到，张老太自己曾经有两套住房，但都被几个儿女卖掉了，房钱也没落到她手里。如果老太太当年能守住自己的房子，也不至于落到老无所养的地步。
张弘说，需赡养老人的财产往往就是栖身的房屋。在处理财产时老年人可按照法律规定的遗嘱方式处理，或者以遗赠扶养协议等方式来解决自己的养老问题。老年人在处理这方面事项时可以选择法律服务机构（例如公证机构）和法律人（例如律师）协助。同时老年人要特别注意，不要优先选择生前转移所有权（特别是赠与形式）的方式处分自己财产，而是选择亡故之后财产分配形式。这更有利于老年人解决自己的赡养问题。
而在农村，一些老年人的承包地也会成为子女争夺的对象，所以老年人在处理自己的承包地时也要谨慎。
说法四：老年人的精神赡养不能忽视
就这两天，在网上看了一条新闻，说一位84岁的空巢老人生病住院，病愈后不愿出院，因为医院热闹，家里冷清。
随着社会的发展，家庭越来越向小型化发展，年轻人可能无暇照顾老人。老人更需要精神归属。关于老年人的精神赡养也就成了一个越来越热的话题。去年老年人权益保障法在修订时，拟将“常回家看看”入法，在社会上引起热烈讨论。
张弘说，有关精神赡养的问题在老年人权益保障法和一些地方法规中有一些倡导性规定，司法实践中也有些判例支持老年人精神赡养的诉求。这些都反映出“法律是道德的底线”的提法。但是，国家司法资源的紧缺和诉讼的对抗性特点，决定了司法权应当尽可能减少对此类纠纷的干预。从当事人角度讲，就是尽可能选择亲友和社区、街道、人民调解组织等非诉讼方式在诉讼外调解解决。否则，即使老人赢了官司，却输了情感。
试想，即使法院判决赡养人每月承担探望、照料、陪护老年人的义务，但法官总不可能每个月强拉着他去探望、照料，陪老人聊家常吧。即使强制执行，对老年人来说也是一种伤害。
2001年张某(男方)曾经是某外企工作的白领,收入颇丰,在婚前自己一次性付全款购买的一套商品房,后来他与陈某(女方)喜结良缘,共同生活了5年,后女方提出离婚,男方也同意,但就房产问题没有达到一致意见,双方诉讼至法院,后法院认定此房产是男方张某的个人财产在离婚诉讼中不进行分割,对双方共同生活期间的其他财产依法进行了分割。
根据司法部法律援助中心提供的统计数据，2006到2011年间，政府法律援助的机构和工作人员数量都在保持平稳小幅增长。从2010年开始，法律援助经费收入与受援人数大幅增加，2011年老年人受援人与2006年相比增加近一倍，所占比重多年来一直维持在10%左右。
（一）司法行政系统老年人法律援助工作基本经验
1.降低门槛，扩大老年人法律援助范围。明确老年人作为法律援助事项的特殊主体，不受经济困难标准约束。如河南省规定残疾人、未成年人、老年人、妇女维护自身合法权益的法律事项属于法律援助范围。浙江省对低保老人不受援助范围限制、不分案件类型给予法律援助，对高龄老年人申请法律援助免除经济困难审查。
2.建立、健全老年人法律援助网络。根据全国老龄委公布的《2009年度中国老龄事业发展统计公报》显示，截止2009年底，我国老年人维权，市、区（县）、街（乡）、居（村）四级法律援助网络建设基本完成，全国共建立各级老年人法律援助中心19909个，老年维权协调组织达135704个。各地法律援助机构下设老年法律援助工作站，乡镇、街道办事处司法所设立老年维权岗，指派专人从事老年维权工作。
4.加强宣传，增强老年人的维权意识。组织律师、法律工作者、维权志愿者不定期进村（社区）、敬老院等为老年人提供面对面的法律服务。在老年人活动集中的场所设置法律援助宣传栏，介绍法律援助的申请流程，发放法律援助联络卡和法律援助宣传材料。
5.对涉及赡养、婚姻、家庭暴力等家庭内部案件，建立多元纠纷化解机制，尽力采取劝导、调解等非讼方式解决，促进家庭和睦。
（二）司法行政系统老年人法律援助制度现存问题
虽然政府法律援助机构已经在老年人法律援助方面有很多经验，但由于我国地域差异太大，法律援助地区发展不平衡性明显，总体来看，主要存在以下几个问题：
1.经费保障不足。法律援助对象及范围的确定取决于政府法律援助的供给能力，具体来说，就是以资金源为条件，设定法律援助资格条件。《条例》为法律援助对象及范围设定了下限，具体实施还要依据各地（省、区、市）关于法律援助范围的补充规定来执行。各地规定的主要依据就是地方财政的保障能力。经济发展情况比较好，当地领导对于法律援助事业重视程度高，经费保障充足，对于法律援助范围的规定就比较宽泛，针对特殊群体也有优待政策，反之可能连法规规定的援助范围内的群众都不能做到应援尽援。同时，财政经费的不足也导致办案补贴标准过低，给承办人的补贴甚至不能覆盖办案成本，影响了援助人员的积极性，进而影响案件办理质量。
二、彩票公益金法律援助项目
（一）彩票公益金法律援助项目老年人法律援助实施状况
（二）彩票公益金法律援助项目老年人法律援助制度特点
1.明确老年人作为项目资助对象之一，放宽援助事项和援助范围。项目旨在帮助包括老年人在内的五类特殊受援主体而不是一般贫困者，体现了特殊人群视角。《中央专项彩票公益金法律援助项目实施与管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）规定的项目资助案件范围从经济困难标准和案件类型上都比《条例》规定得宽松。具体来说，在案件类型上，老年人多发的案件类型中，赡养纠纷方面，项目资助赡养费纠纷、变更赡养关系纠纷等都被纳入；项目也资助离婚等多种婚姻财产、婚姻效力纠纷；在人身损害纠纷方面，项目资助道路交通事故、医疗事故、工伤事故等多种人身损害赔偿纠纷，而《条例》对这些都无特别规定。在经济困难标准上，项目资助经济状况高于当地法律援助经济困难标准，但低于当地城镇职工最低工资标准的老年人，即经济状况既不属于绝对贫困、又不能够负担法律服务费用的“夹心层”困难老人。同时，项目对中西部的法律援助经费做了一定补充，规定可以资助经济状况和申请事项符合《条例》和本省（区、市）补充规定的法律援助事项范围，但当地法律援助经费确实存在困难的案件，但此类案件不超过本地区使用该项资金办理案件总数的1/3。
3.严格办案流程，确保案件质量。彩票公益金法律援助项目对于法律援助流程有一套独特的规定。在案件受理阶段，对承办人和受援人进行书面的权利义务告知。在案件办理过程中，规定对重大、复杂、疑难的法律援助案件，项目实施单位、案件承办单位应当研究，确定承办方案，确保办案的质量和效果。在案件办结后，要定期回访，检验受援人满意度。彩票公益金法律援助项目更加严格、规范的管理流程也促进了法律援助机构工作管理的规范化。项目的回访制度、补贴发放方式等管理方式也被法律援助机构进行常规工作时所采纳，项目制责任具体化、流程规范化的优点带动了法律援助机构日常工作的发展。
（三）彩票公益金法律援助项目老年人法律援助的发展方向
1.增强实施主体的专业化。针对农民工、未成年人、妇女，彩票公益金法律援助项目都有专门的社会组织作为实施单位去承办相应的法律援助案件，但目前全国范围内尚没有专门针对老年人法律援助的民间组织，尚未发挥多元主体的优势。老年人的法律援助案件主要还是由政府法律援助机构承担，有些老年人可能具有多重身份（如妇女、残疾人、农民工），这部分案件由相应的民间组织（妇联、残联、劳动法律援助民办非企业）去承办。彩票公益金法律援助项目若过多依靠政府法律援助机构，很难体现项目特色，应鼓励、孵化、扶植一批体现人群视角、擅长办理老年人法律援助案件的民间组织，或将老龄委系统纳入项目实施主体，依托已有的老年人维权网络，培养一批善于和老年人交流、在老年人法律事务方面有专长、责任心强的律师、法律工作者及维权志愿者，开展针对老年人身心特点、满足老年人特殊需要的专业法律援助服务。
2.提高资金使用的科学化。目前彩票公益金法律援助的资金总额还远远不能满足老年人对于法律援助的需求量，在现有条件下，还需不断探索如何使有限的资金资助更多的困难老年人、让资金使用发挥最大效益。彩票公益金法律援助项目的补贴标准和一般司法行政系统法律援助案件补贴相比相对较高，这在一定程度上提高了承办人办理法律援助案件的积极性，也有利于提高案件质量，但在资金总量一定的情况下，个案补贴标准高就意味着能够援助的案件总量相对少。所以，要将有限的资金用于最需要援助的老年人。首先，应进一步细化《暂行办法》第六条规定的项目案件资助类型，明确不予援助的案件类型。其次，进一步细化案件补贴标准。《暂行办法》第三十条规定了对案情简单、工作量小的案件降低补贴标准，笔者在北京郊区农村的调研过程中，发现一些案情特别简单、争议金额不大的案件，仍按照一般标准发放案件补贴。所以，应不断细化补贴标准，根据案件难易程度、承办人付出的劳动划定不同档次的补贴标准，提高资金使用的科学化程度。
三、结论
（一）法律援助的对象应分为一般对象和特殊对象
一般对象是指一般经济困难者，即经济条件达到国家设定的经济困难标准、确无能力按市场价格购买法律服务的公民。特殊对象是指因生理、心理、文化等非经济因素陷入贫困状态的社会弱者，如老年人、妇女、残疾人、未成年人、农民工等，这几类人群的弱势状态是由于自身生理、心理等特点以及社会条件造成的，与一般经济困难者相比体现出了特殊的人群特征。老年人是法律援助的特殊对象，老年人法律援助具有必要性和特殊性。老年人由于自身的生理、心理、文化、经济特点造成了其社会弱者的角色，其自身权益容易受到侵害，法律服务的需求很大，而依靠自身购买法律服务的能力极为有限。所以，老年人需要法律援助，发展老年人法律援助事业具有必要性。老年人的自身特点也为老年人法律援助服务提出了特殊的要求，需要专门的机构和人员保障，老年人法律援助具有特殊性。
（二）司法行政系统的老年人法律援助体系积累了一定经验，但仍不能满足老年人不断增长的法律援助需求
虽然中国的法律援助制度、老年人权益保障工作经历了近二十年的发展，各地司法行政系统在老年人法律援助工作方面积累了一定的经验，但地方法律援助工作的开展受制于财政、人员，甚至是领导重视程度等多种因素，地区发展存在很大差异性。在相当多地区，仍未认识到老年人法律援助的特殊性，不熟悉老年人法律援助工作的特点，未把老年人作为法律援助特殊对象加以特别优待。