央广网北京5月16日消息（总台中国之声记者韩雪莹）城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众对美好生活的需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。
老旧小区改造投资巨大，在依靠财政“输血”的同时，健全“造血”功能，吸引和推动多方资金、资源投入长效运营，是老旧小区改造持续推进的重大课题之一。中国之声一线调研选取北京市石景山区为样本，探究如何进一步将老旧小区改造做成群众满意的工程？今天播出第二篇：《老旧小区改造，资金从哪儿来？资源如何整合？》
北京市石景山区鲁谷街道六合园南小区，院中央是一个集立体车库、空中花园、社区食堂等消费业态于一体的综合空间——这是六合园南小区参与老旧小区综合整治的标志性成果。
六合园南小区立体停车库（记者韩雪莹摄）
六合园南小区空中花园（鲁谷街道供图）
这笔改造资金从哪儿来？什么样的团队参与了改造方案的设计？
鲁谷街道城市管理办公室科长卢健介绍：“最开始是以区建委作为主导来做老旧小区综合整治项目；而2019年底，区委通过会议，明确由街道作为实施主体、在鲁谷街道先期试点，做老旧小区综合整治。当时我们的想法是，因为这个项目涉及市、区财政，还有国管局出资，区里也一直在提‘建管投’长效管理体系，我们向区里进行汇报后，认为可以作为试点先期实施‘投资+建设+运营’一体化招标，引入社会资本投资，补充民生短板。”
首次试水，鲁谷街道就大胆引入社会资本，在招标文件中明确了中标单位投资比例需不低于财政投资的8%，还明确了投资回收渠道和年限，将企业自有资金投入项目与政府补贴项目整体打包实施，统筹前期改造设计与后续运营工作，进而真正实现“建管一体”。
为何要探索“建管一体”的新路径？在卢健看来，这正是要破解老旧小区过去存在的政府单方面兜底的困境。
卢健说：“当时市里也在探讨这个问题，就是政府资金投入了，也建了，后期没有人管理的情况下，它会周而复始地变成老旧小区。如果政府投完很多钱，5年之后又回到了‘老地方’，居民的满意度会极大降低。”
2019年，鲁谷街道与中标的社会资本——愿景集团合作，同步开启了包括六合园南小区在内的4个老旧小区的综合整治，项目总投资约2.9亿元，其中社会资本投资约0.23亿元。在这次老旧小区改造的过程中，社会资本不仅对居民需求的服务业态进行了投资和更新，还承担起了“物业角色”。
项目设计师刘雨夕表示：“前期整体投资，然后进行施工，后期运营管理，这样就能形成一个闭环的模式，让它相对更可持续。我们先对这片的一些便民服务有哪些欠缺进行了市场化的调研，同时再进行居民需求的调研，综合进行考虑，最后决定引入什么样的商业业态。”
“以微利可持续的运营模式服务百姓，是鲁谷街道和社会资本合作时约定的内容。”卢健解释。
卢健说：“跟他们说的一点就是要‘低偿’进行服务，既不能是高消费的服务，也不是说免费或者公益，居民认可你，你才能够开下去。”
“低偿”服务都包括什么？在刘雨夕的设计中，精准把握老年居民需求和老龄化社区特点，打造片区“一刻钟便民生活圈”，就是找到“造血点”的过程。
刘雨夕称：“我们发现在这个小区里，尽量还是做多维度的商业业态，只要在经营范围许可内，我们都让它综合性地为社区服务。我们确实有自己的底线，毕竟我们也需要盈利，虽然微利可持续就可以，但也要让我们把投资收回来，我们差不多七八年才能回收投资。确实也在这个过程中，有些居民会反馈一些意见，这些都要在慢慢磨合中调整。”
改造后小区里增加的老年餐桌和社区食堂（鲁谷街道供图）
引入社会资本，一定程度上也意味着居民要接受社会资本的市场化、商业化运作，通过真金白银地“买单”，让“投资+建设+运营”的模式真正运转起来。鲁谷街道六合园南社区党委书记、居委会主任于雄伯告诉记者，面对老旧小区改造的全新课题，社区也在一线群众工作中尝试着探清民意。
于雄伯表示：“社会资本进来有它的优势，可以突破一些局限，灵活性会大很多。以我们小区为例，他们主要的投入是立体停车，目标是解决小区停车难的问题，这跟我们的整体改造理念是契合的。社会资本进入以后，我们小区有社区食堂、老年会客厅，这都是比较亮点的。其中的老年会客厅是居民认可度比较高的，老年人有一个室内活动的区域，且有一定的收费的为老服务，可以微利地运营。”
施工中的立体停车库（鲁谷街道供图）
停车库中可升降的停车位（记者韩雪莹摄）
改造后增加的老年会客厅（记者韩雪莹摄）
物业缴费率的提升是居民对社会资本进入老旧小区改造的满意度的直观体现。六合园南小区居民赵女士说，她们的房子属于公房，一直没有“物业”的概念。
赵女士表示：“这么多年也没交过物业费，我想着你改造好了我就交。后来看到了一些改造成果后，基本上是天天享受服务的情况下，生活一下子就提升了，我觉得交一些物业费也是值当的。现在从小孩玩耍的地方、老年人的生活便利，包括养宠物的……虽然说我们这个小区面积小，但基本上各类人群的需求都能满足。我有一次在小区里坐着，看见一个中介带人来看房，他当时介绍小区，我就觉得瞬间这个小区‘高大上’了。改造之后，房价也涨了。”
从空中花园俯瞰小区（鲁谷街道供图）
集立体车库、空中花园、社区食堂等消费业态于一体的综合空间（鲁谷街道供图）
2020年7月，六合园南小区综合整治项目动工，在此之前，小区的物业缴费率刚过10%；而2020年底，也就是动工当年，已超过40%。2021年年末，小区改造完成，这一年度的物业缴费率提升至近80%；次年，达到90%以上。
如何实现“投资+建设+运营”模式的长效运转？北京市石景山区鲁谷街道党工委副书记、办事处主任梁汉将其归纳为“一本账统筹”。
整合盘活老旧小区改造的资金资源，六合园南小区和鲁谷街道已经或正在开展的老旧小区综合整治项目，已经迈出了从依靠“输血”到自主“造血”的第一步，既弥补了改造资金投入的不足，又兼顾了物业管理、绿化停车、托老托幼等完善类、提升类的改造。不过，在石景山区，老旧小区改造也常常面临产权主体多元复杂的情况，这为整合盘活资金资源带来极大挑战。
而涉及多产权主体的老旧小区综合整治项目，由于资金统筹容易形成大规模缺口，往往也更难吸引到社会资本的加入——当一些投资公司、房地产公司以及金融资本有意向通过“打包”片区的形式参与当地老旧小区改造，但一算账，发现成本高、回收期长甚至没有回收预期，就会打退堂鼓。
在北京市石景山区住房和城市建设委员会党组书记、主任曹世辉看来，“混合产”老旧小区改造面临的困境，除了因主责部门不同导致的改造标准差异外，更重要的还是资金问题。
城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众对美好生活的需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。